임대차 3법, 그것이 알고 싶다
임대차 3법, 그것이 알...

최근 가장 논란이 되고 있는 임대차 3법! 전국의 집주인&세입자들의 관심이 쏟아지고 있는데요. 과연 어떤 내용을 다루고 있기에 전국이 들썩이는지. 임대차 3법, 그것이 알고 싶다!

임대차 3법이란 무엇일까?

우리에게는 임대차 3법으로 익숙하지만 공식적인 명칭은 '주택임대차보호법’으로, 남의 집에 세 들어 사는 세입자(임차인)의 권리를 보호하기 위해 제정된 법이에요. 주거용 건물의 임대차에 적용되죠.
1981년에 처음 제정된 후 여러 차례 개정이 있었는데요. 정부가 좀처럼 잡히지 않는 ‘전셋값’을 잡기 위해 최근 ‘임대차 3법’을 내놓은 거죠. 3법이란 말처럼 이번 개정으로 변한 것은 3가지. 과연 무엇이 달라졌을까요?

1) 계약 갱신 청구권

이전까지는 집주인이 계약기간이 끝난 뒤에 나가라고 하면 세입자는 이사를 가야 했는데요. 이제는 세입자가 원할시 계약 기간이 끝나기 *6개월 전부터 1개월 전까지 집주인에게 1회에 한하여 계약갱신을 요구할 수 있게 된거예요.

*계약만료가 20.12.10 이후인 경우에는 6개월 전부터  2개월 전까지 계약 갱신 요구 필요

묵시적으로 계약 갱신이 성립되는 건 아니고 세입자가 계약 갱신에 대한 명확한 의사표시(내용증명 등)를 하는 경우에만 가능해요. 집주인은 갱신을 거절할 정당한 사유가 없을 경우 이 갱신 요구를 들어줘야 하는데요. 내 집이지만 내 마음대로 할 수 없다는 점 때문에 가장 논란이 되고 있는 부분이라고.🤔

그렇다면 계약 갱신 청구권을 행사해서 전세에서 월세로도 전환이 가능할까?
사실 기존 임대차 조건과 동일한 조건으로 다시 계약되는 것이 기본이기 때문에 전세에서 월세로의 전환은 곤란하다고 해요. 단, 집주인이 수용한다면 가능하다고! 이 경우엔 *법정 전환율을 적용해 월세가 정해진다고 해요.

*법정전환율 : 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 "10%"와 "기준금리(現0.5%) + 3.5%" 중 낮은 비율을 적용

2) 전월세 상한제

세입자라면 계약기간이 만료될 때 쯤 '전세가 오르면 어쩌지?', '월세가 더 오르면 어쩌지?' 이런 걱정 안해본 분이 없을텐데요.
전월세 상한제는 말 그대로 ‘임대료’가 갑자기 많이 오르지 않도록 상한폭을 정한 거예요. 계약을 갱신할 때 집주인은 기존 임대료에서 5% 이상 올릴 수 없어요. 단, 새로운 세입자와 계약할 때는 임대료를 올리는 데 제한이 없다고!

기존 계약(2년)+갱신 요구 계약(2년)이 끝났다면, 나 역시 ‘새로운 세입자’가 된다고😲

3) 전월세 신고제

기존에는 매매 거래의 경우에만 지자체에 신고하는 제도가 있었는데요. 2021년 6월 1일부터는 ‘전월세 계약’도 30일 안에 임대 계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대 기간 등 계약사항을 지자체에 꼭 신고해야 해요.
전월세신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여되고, 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세신고를 한 것으로 처리된다고 해요.

세입자 입장에서는 전월세 거래가 투명하게 공개돼 합리적인 가격으로 계약을 맺을 수 있고, 또 보증금을 보호하는 효과가 있어요. 반면, 집주인은 전월세 내용의 공개로 세금 부담(임대 소득세)이 늘어날 수 있게 되었어요.

단, 오피스텔이나 고시원 등의 비주택은 신고 대상에서 제외

오늘은 뜨겁다 못해 불타는 감자 '임대차 3법’에 대해 알아봤는데요. 임대차 3법이 과연 주택 시장에 안정을 가져올 것인지, 아니면 역풍으로 전셋값 상승의 원인이 될 것인지. 지금 당장 판단할 수 있는 문제는 아니기 때문에 조금 더 시간과 관심을 갖고 지켜보는 게 필요해 보여요.



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