부동산 초보가 혼자서도집계약 잘하는 방법 없을까요?
부동산 초보가 혼자서도...

시나몬라떼

고민러


안녕하세요. 올해 초 첫 직장생활을 시작한 파릇파릇한 사회초년생입니다. 갓 대학교를 졸업하고 돈을 벌고 있는데, 아직 금융지식도 노하우도 없어 돈을 어떻게 관리해야 할지 정말 고민이 많습니다. 특히 현재는 부모님이 월세를 지원해 주셔서 제 돈 들이지 않고 자취방에 살고 있지만, 내년부터는 부모님이 지원해 주지 않으실 거라 요즘 집을 구하는 것이 가장 큰 고민입니다. 서울 집값은 계속 오르는데 말이죠! 또 장녀로서 부모님의 미래도 함께 걱정이 됩니다. 특히 수입이 없는 어머니의 노후를 어떻게 하면 현명하게 준비할 수 있을지, 전문가분의 의견을 듣고 싶어요.

항상 무언가 만드는 것을 좋아해요. 요리하기, 그림 그리기, 인형 만들기, 반지 만들기 등 그래서 언젠가는 집 이외의 공간을 하나 얻어서 저만의 공방을 차리는 게 꿈입니다. 주거/일과 분리되어 독립된 공간에서 매일 만들고 싶은 것을 만들고 살고 싶어요.

기본정보

연령 25세

직업 금융회사 · 마케팅팀 · 1년 차 · 사원

세전연봉 4000만 원(+상여금)

주거형태 월세

보유한 금융상품 예적금, 체크카드, 보험


금융상품/재테크 세부정보

카드
— 우리은행 체크카드(교통비 등 생활비의 60%)
— 카카오페이 체크카드(나머지 생활비 40%)
— 우리은행 하이브리드카드(거의 안씀/비상용)

예적금
— 우리은행 자유적금(월 150만 원)
— 하나은행 정기적금(월 30만 원/내년 2월 만기)

— 우리은행 청년우대형 주택청약종합저축(월 10만 원)

보험
— IBK 연금보험 (월 10만 원/20년 납)

한 달 생활비 내역

고정 지출 비용 : 15만 원
— 주거: 관리비 3만 원
— 교통: 9만 원
— 통신: 2만 2천 원(알뜰폰)

변동 지출 비용 : 68만 원
— 식비: 40만 원
— 쇼핑: 10만 원
— 구독 서비스 이용: 3만 원
— 기타 비용: 15만 원

= 한 달 생활비 : 83만 원

반갑습니다 시나몬라떼님.
시나몬라떼님의 재무 고민을 함께 나누게 된 라이프플래너 이재상입니다. 카운슬링에 앞서 열심히 직장생활을 하며 동시에 재무 계획도 차근차근 준비하고 있는 시나몬라떼님을 먼저 칭찬해드리고 싶네요. 고생한 것에 대한 보상심리로 소비욕구가 생길 수도 있는데, 월급의 상당부분을 저축부터 하는 게 만만치가 않거든요. 돈 쓰는 재미도 좋지만, 돈 모으는 재미도 생각보다 쏠쏠합니다. 이렇게 차근차근 준비하시면 곧 좋은 집도 마련하고 원하는 공방도 차리실 수 있을 겁니다.
이재상 상담러

Q1. 새로 시행되는 임대차법이 원룸/오피스텔 임차인에게 어떤 영향이 있을까요?

뉴스에서 7.10 부동산 정책이니 정부의 집값 정책이니 하며 연일 시끄럽고, 시위까지 한 것으로 알고 있어요. 기사를 많이 읽어보았지만 대부분이 서울지역 아파트에 대해 얘기하고 있어서 저 같은 원룸/오피스텔 임차인에게는 어떤 영향이 있는지 궁금합니다.

A1. 최근 부동산 정책 중 ‘임대차 3법’은 좀 어렵더라도 기억하시는 게 좋습니다.

직장생활을 하다 보면 돈을 어떻게 모아야 할까 고민하지만, 그보다 집에 대한 고민이 무척 큽니다우선 금액이 만만치 않아 필요하다면 적금을 해약하거나 대출을 받아야 하는 등 고려해야 할 사항이 한두 가지가 아니죠게다가 계속 바뀌는 부동산 관련 정책은 너무 복잡하고 어려워서 전문가들도 혀를 내두를 정도입니다.

 

최근에 바뀐 여러 가지 부동산 정책 중에서 임대차 3법은 좀 어렵더라도 기억하시는 게 좋습니다임대인 또는 임차인을 구분하지 않고 모든 사람들의 생활에 직접적으로 연관되어 있는 법이기 때문입니다이 법을 간단히 설명드리자면,

 

— 주택 임대차 계약을 30일 내에 시·군·구청에 신고하도록 하는 ‘전월세신고제’

— 전세 및 월세의 인상률을 5% 이상으로 인상할 수 없도록 제한하는 ‘전월세상한제’
— 주택 임대차 계약을 맺고 2년 거주한 임차인이 원할 경우 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있도록 보장한 ‘계약갱신청구권제’

 

요약하면, 임대인에게는 조금 더 높은 책임을 부과하여 부동산 가격안정을 도모하고, 임차인에게는 전월세상한제 및 계약갱신청구권으로 저렴한 가격에 2년 더 ( 4) 거주할수록 하여 주거 안정에 도움을 주기 위한 법입니다.

 

다만 시나몬라떼님처럼 새로 임대차를 구하는 경우에는 정책 입안자의 의도와는 다르게 역효과가 발생할 수 있는데요. 우선 현 임차인들이 계약갱신청구권을 사용하여 계속 거주를 하다 보니 전월세 매물이 귀해져 오히려 임대차 가격이 오를 수 있습니다또 매매의 경우에는 실거주를 목적으로 하였더라도 현 임차인의 계약갱신청구권으로 인해 어렵게 마련한 집에 입주를 할 수 없는 경우가 생길 수 있죠.

 

따라서 현재 거주 중인 집이 계약 만기 되더라도 2년 더 계약 기간을 연장할 수 있기 때문에 남은 기간 + 2년 정도는 특별히 이사에 대해 신경 쓰지 않으셔도 괜찮습니다. 다만 새로운 집을 구할 경우에는 임대차 3법의 적용으로 전월세 매물이 구하기 어려워졌기 때문에 예전보다는 조금 서두르는 것이 좋을 듯합니다.

Q2. 혼자 부동산에 갔을 때 주의해서 봐야 할 점은 어떤 게 있을까요?

지금 살고 있는 자취방까지는 부모님이 함께 여러 부동산을 보러 가주셨는데, 이번 방을 구할 때에는 사정상 제가 혼자 다녀야 해요. 이전에 집을 구할 때 부동산 사람들이 계약서를 보고 집주인의 재정상태, 건물 정보를 보고 이것저것 따지더라고요. 소위 말하는 호갱이 되지 않으려면, 집문서나 부동산 계약서에서 어떤 것들을 주의해서 보면 좋을까요?

A2. 무엇보다 나의 돈, 즉 ‘보증금’을 잘 지킬 수 있는지에 대한 분석이 중요합니다.

부동산을 계약할 때에는 ‘교통은 편리한지’, ‘난방, 수도, 결로 등의 하자는 없는지’ 등의 입지나 물건 자체에 대한 것도 중요하지만 무엇보다 나의 돈, 즉 ‘보증금’을 잘 지킬 수 있는지에 대한 분석이 훨씬 더 중요합니다. 아무리 신용도 좋고 믿을만한 집주인이더라도 나중에 어떻게 될지 모르기 때문에 이 부분에 대해 가장 많이 신경 써야 합니다.

 

계약 시 첫 번째로 확인할 사항은 임대인의 인적사항입니다. 내가 거주하려고 하는 물건지의 임대인이 진짜 맞는지 신분증과 등기부등본을 통해 반드시 확인해야 하고, 돈을 송금할 때도 반드시 임대인의 계좌로 보내야 합니다. 부득이한 경우에는 위임장, 인감증명서, 영수증 등의 증빙서류를 반드시 받아놓아야 합니다. 부동산 중개소를 통해 거래할 경우 문제가 발생할 일이 거의 없긴 하지만, 간혹 대리권이 없는 사람이 계약을 하고 돈도 수령하여 사고가 나는 경우가 발생하기 때문에 내가 계약하는 사람이 임대인 본인이 맞는지 확인하는 것이 가장 기본임을 꼭 기억하시길 바랍니다.

 

두 번째로는 등기부 등본의 서류를 통해 부동산에 대한 권리관계를 확인해야 합니다. 대출금이 너무 많거나 다른 근저당이 설정되어 있는 경우에는 웬만하면 피하는 것이 좋습니다. 만약 경매로 넘어가는 경우에 순위에 밀려 내 돈(보증금)을 온전히 못 받을 수도 있기 때문입니다. 거주 중에도 이런 경우가 발생할 수 있는데요. 그래서 사전에 미리 이를 대비하기 위한 장치가 필요합니다. 보증금에 대한 전세권을 설정하거나 확정일자를 받는 방법입니다. 전세권을 설정하려면 임대인의 동의가 필요하고 상당한 금액이 필요하다 보니 보통 확정일자 받는 것을 더 많이 선호합니다. 절차도 간단해서 거주지 읍, 면, 동사무소에서 전입신고와 함께 신청하면 되고 인터넷으로도 신청이 가능합니다. 이 절차로 인해 ‘우선변제권’이 생겨서 경매로 부쳐지는 경우에도 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

믿을만한 부동산 중개소를 통해 거래하게 되면 기본적으로 다 챙겨주는 부분들이라 아주 특별한 경우를 제외하고는 안전하게 계약이 되지만, 그래도 미리 알고 준비하면 소위 말하는 호갱은 되지 않겠죠?

Q3. 50대 어머니의 연금 가입, 어떤 조건이 좋을까요?

어머니께서 내년이면 50세가 되시는데, 들어놓으신 개인연금이 없어요. 또 가정주부이시다 보니 별다른 수입도 없으신데요. 지금은 아버지 수입으로 생활 중이시지만 미래를 생각하니 지금이라도 연금에 가입하는 게 어떨까 고민하시더라고요. 중년 여성분들이 연금 가입을 고민할 때 보통 어떻게 조언해 주시나요? 저희 어머니처럼 노후 준비를 늦게 시작하시는 분들을 위한 팁이나 주의사항을 알려주세요!

A3.주부시라면 ‘임의가입 제도’를 활용해 ‘국민연금’에 가입해 드리세요.

모든 어머니들이 그렇지만, 자식 키우는데 신경을 쓰느라 정작 본인을 위한 준비는 제대로 하지 못하는 경우가 대부분입니다. 여러 좋은 방법들이 있겠지만, 제가 실제 고민하고 실행했던 제 어머님의 노후 준비 방법을 말씀드릴게요.

 

첫 번째로 국민연금에 가입해 드렸습니다. 국민연금은 보통 소득이 있는 분들에 한해 의무적으로 가입이 됩니다. 하지만 사업장 가입자나 지역가입자가 될 수 없는 사람, 즉 시나몬라떼님의 어머님 같은 주부도 가입할 수 있는 국민연금이 있는데요. 바로 ‘임의가입’ 제도입니다.

국민연금은 일반 개인연금보다 수령액도 더 많고, 인플레이션도 반영을 하고, 국가가 보증을 하기 때문에 가장 안전하고 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 국민연금 특성상 많은 금액을 가입할 수 없고(상하한액 존재), 많은 금액을 낸다고 하더라도 나중에 받게 되는 절대금액은 많을지언정 수익률만 놓고 본다면 보험료를 적게 내는 게 유리하기 때문에 최소금액을 납입하도록 신청하였습니다.

 

두 번째로는 보험회사의 연금상품(월납)을 가입해 드렸습니다. 개인연금은 많이 납입할 수록 그만큼 더 수령할 수 있고 게다가 일정 조건을 충족하게 되면 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 여유가 되는 금액만큼 최대한 납입하였습니다. 여기에 납입기간 중 만기되는 적금이 생겨 일시납 연금을 추가로 가입하여 노후수령금액을 높였답니다.

 

세 번째로는 국가에서 나이가 되면 지급해 주는 기초연금이 있습니다. 따로
가입해야 하는 것이 아니고 노후 보장과 복지 향상을 위해 65세 이상의 소득인정액 기준 하위 70% 어르신에게 일정 금액을 지급하는 제도입니다.

 

지금 제 어머님의 나이가 70이신데매달 위에 말씀드린 3가지의 연금을 받고 계십니다이번 추석 연휴 때에는 손주들 용돈을 꽤 많이 주시더군요손주들 용돈을 주시며 좋아하시는 어머니를 보니 늦게라도 연금을 가입해 드려 참 다행이다는 생각이 들었습니다시나몬라떼님도 제 이야기를 잘 참고하셔서 어머님의 노후를 잘 준비하시길 바라겠습니다.

Q4. 연금상품에 가입할 때, 꼭 알아야 할 기본 지식이 있을까요?

제가 연금보험에 가입할 때 종신연금형, 확정연금형 등 어려운 용어와 개념이 많았어요. 수입이 조금 더 늘면 연금상품을 하나 정도 더 가입하고 싶은데, 꼭 알아야 할 지식이 있다면 어떤 게 있을까요?

A4. 종신연금형은 ‘경험생명표’라는 개념을 아는 것이 중요합니다.

다른 금융상품과 달리 연금상품은 일시금으로도 받을 수 있고 매월 또는 매년 일정 금액을 받을 수도 있습니다. 연금수령방법 중 특이한 것이 바로 종신연금형입니다. 글자 그대로 종신토록 연금을 지급한다는 것인데, 여기에는 숨겨져 있는 기본 지식이 있습니다. 그게 바로 ‘경험생명표’라는 것입니다.

 

종신형 연금상품 소개를 보면 대부분 이런 내용이 적혀져 있습니다. “20년간 OO만 원을 납입하시면 죽을 때까지 100만 원을 드리겠습니다.” 그렇다면 과연 보험회사는 이 연금을 지급하기 위해 고객으로부터 얼마의 보험료를 받아야 할까요? 건강관리를 잘하는 사람은 남들보다 더 오래 살기 때문에 연금을 많이 지급해야 하니 보험료를 더 많이 받아야 할 것 같고, 반대로 건강관리를 잘 못하는 사람은 상대적으로 적게 받아도 될 것 같습니다.

 

그런데 이것을 개인마다 각각 다르게 보험료를 산정하는 것도 좀 어렵고, 또한 이것이 가능하다고 해도 예상과 달리 수명이 달라지게 되면 이미 납입한 보험료를 어떻게 돌려줘야 하는지 아니면 더 받아야 하는지 난감한 상황이 발생하게 됩니다. 그래서 이때 사용하는 것이 바로 평균수명이고, 이를 토대로 마련한 표가 바로 ‘경험생명표’입니다. 이 경험생명표를 기준으로 하여 납입하는 금액이 산정되고 연금지급액을 결정하게 됩니다.

 

여기서 가장 중요한 점은 연금은 ‘수령 시’의 경험생명표를 적용하는 것이 아니라 ‘가입 당시’의 경험생명표를 적용한다는 것입니다. 즉, 30세에 연금을 가입하여 60세에 연금을 받는 상품을 가입한 경우, 가입한 30세 때의 경험생명표를 적용받아 연금을 수령한다는 점입니다. 동일한 나이라 하더라도 일찍 가입한 사람이 연금수령액이 더 많아지는 이유가 바로 이것 때문이죠. 그래서 연금은 하루라도 일찍 가입하는 것이 좋고, 경험생명표가 바뀌기 전에 준비하는 것이 유리함을 꼭 기억하시길 바라겠습니다.

오늘의 상담러 · 이재상 님

현) Prudential Executive Life Planner

일상의 돈 문제 해결이 바로 인생 설계.
일상을 보듬지 않는 재정 관리는 의미 없죠. 내 집 마련, 노후 준비 등 인생의 가장 커다란 설계를 세심하게 의논할 수 있는 라이프플래너입니다.

- MDRT Life Member & COT
- AFPK / KAIST 금융보험 전문가 과정 수료


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